Welche Nachweispflicht gilt bei gemischt genutzten Gebäuden?

Was passiert bei den Gebäuden, die mit Energie beheizt oder gekühlt werden, und für die ein Energieausweis ausgestellt werden muss, wenn diese vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Generell gilt, dass die Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude, ausgestellt warden müssen. Eine offene Frage besteht aber dann, wenn sich in einem Gebäude Wohnungen und Gewerbeeinheiten befinden. Die gesetzliche Regelung von Energieausweisen gibt die EnEV 2009 im Abschnitt 5 „Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz“ und 6 § 22 im Umgang mit gemischt genutzten Gebäuden vor. Zwar wurde der Energieausweis  seit 2008 stufenweise je nach Gebäudeart und Baujahr verpflichtend eingeführt, aber ausser der Tasache, dass der Energieausweis die Gebäude  im Hinblick auf den energetischen Standard vergleichbar  machen, und Anreize zu Modernisierungshinweise geben soll, ist die Umsetzung der empfohlenen Maßnahme nicht verpflichtend. Internetausweise für 35 Euro aus dem Internet, ausgestellt, ohne je das Gebäude gesehen zu haben, haben da auch nicht gerade geholfen das Thema richtig Ernst zu nehmen.

Was kommt mit der EnEV 2012

Erwartet wird mehr Öffentlichkeit für den Energieausweis, mehr Ansehen, mehr Aktzeptanz. Eine Forderung der EU-Richtlinie 2010, mit der die gesetzliche Grundlage für die EnEV vorgegeben wird, sieht zum Beispiel vor, dass in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen der für die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes  angegebene Energiekennwert künftig  veröffentlicht werden muss. Auch muss der Energieausweis mit Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages den Käufern bzw. Mietern der Immobilie ausgehändigt werden. Auch eine Qualitätssicherung von Energieausweisen wird laut der EU-Richtlinie durch stichprobenartige Kontrolle vorgesehen kontrolliert warden, ungeklärt allerdings von wem. Mit der erweiterten Aushangpflicht für Energieausweise in allen öffentlichen Gebäuden mit regelmäßigem Publikumsverkehr (ab 2015 auch für öffentliche Gebäude ab 250 m²) wird die Bekanntheit des Energieausweises zudem verbessert. 

Was ist aber mit den gemischt genutzten Gebäuden?

Unterscheidet man jetzt einfach nach Wohngebäude und Nichtwohngebäude, so stellt sich sehr schnell die Frage nach der Einteilung . Denn welche  Gebäude  gelten  als  Wohn- und welche als Nichtwohngebäude? Und vor allem wie hat man zu verfahren, wenn sich wie so oft unten Geschäftsräume und oben Wohnräume befinden? Die EnEV läßt hier Spielraum  für Interpretationen und eine extra gegründete Fachkommission für „Bautechnik“ nimmt Stellung zu bestimmten Fragen, um eine möglichst einheitliche Anwendung der EnEV zu ermöglichen. Veröffentlicht werden die Ergebnisse zu den Auslegungsfragen der EnEV vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt). Laut Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung haben die offiziellen Auslegungen zwar keine Rechtsverbindlichkeit, werden aber Behörden bei der Erfüllung ihrer Aufgaben unterstützen. Man kann also vom einem allgemein anerkannten Stand der Technik sprechen. Zum Beispiel hat die Arbeitsgruppe der Fachkommission „Bautechnik“ die Definitionen für Gebäude festgelegt, damit zur Abgrenzung von Gebäuden und Gebäudeteilen bestimmte Umstände als Anhaltspunkte herangezogen werden können. Zum Beispiel die selbständige Nutzbarkeit, eine Trennung räumlicher und funktionaler Zusammenhäneg, eigener Eingang, u. a.“ So kann sich laut den Ergebnissen der Arbeitsgruppe ergeben, dass z. B. für ein einzelnes Reihenhaus ein separater Energieausweis erstellt  werden muss, da sehr oft nicht alle Reihenhäuser oder Doppelhaushälften baugleich sind, und gerade vor allem im Bestand durch Ubereits getätigte Umbauten nicht den gleichen Modernisierungszustand aufweisen. Gerade in Hinblick  auf evtl. Modernisierungsempfehlungen kommt hier eine ganz besondere Bedeutung ins Spiel.

Die Definition Wohn- oder Nichtwohngebäude ist nach der EnEV schon eindeutiger, denn der § 2 Absatz 1 der EnEV 2009 sagt aus, dass es sich dann um ein Wohngebäude handelt, wenn die Zweckbestimmung des Ge- bäudes überwiegend dem Wohnen dient. Wohn-, Alten- und Pflegeheime sind hier eingeschlossen. Damit sind nach § 2 alle Gebäude, die nicht dem Absatz 1 zugeordnet werden können, Nichtwohngebäude. Die Mischnutzung wird im § 22 „Gemischt genutzte Gebäude“, Abschnitt 6 der EnEV 2009 geregelt und soll bei “nicht unerheblichen Flächen” getrennt zu behandeln. Da diese Angaben äußerst vage sind, hat die Arbeitsgruppe die Vorgaben der EnEV konkretisiert, um eine einheitliche Auslegung bei der Erstellung des Energieausweises zu ermöglichen. Grundsätzlich sind danach gemischt genutzte Wohngebäude als Wohngebäude zu behandeln, wenn sich die  Nichtwohnnutzung in ihrer Art der Nutzung nicht wesentlich von der Wohnnutzung unterscheidet. Dieser Fall tritt insbesondere  bei freiberuflichen und freiberufsähnlichen gewerblichen oder anderen Nutzungen ein, die in (umgebauten) Wohnungen stattfinden. Gerade bei Arztpraxen, Rechtsanwaltskanzleien, Maklerbüros etc. liegen keine wesentlichen Abweichungen zu einer Wohnnutzung vor. Damit liegt das Hauptaugenmerk also auf dem wesentlichen Unterschied der Nutzung (Ladengeschäft im Erdgeschoss wie Bäcker, Zeitschriftenhandel etc.) und stellt damit sicher, dass wohnähnliche Nutzungen nicht zu einer getrennten Behandlung führen müssen.

Generell kann festgestellt werden, dass auch in diesem Bereich die Fort- und Weiterbildung für Gebäudeenergieberater eine sehr wichtige Rolle spielt, um immer auf der Höhe der Zeit zu sein, und damit im Sinne der Energieeffzienz bei der Beurteilung von Gebäuden handeln zu können.

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